Правочини щодо відчуження нерухомого майна

Відповідно до статті 55 Закону України «Про нотаріат» посвідчення  правочинів  щодо  відчуження,  іпотеки житлового будинку,  квартири,  дачі,  садового  будинку,  гаража,  земельної ділянки,   іншого   нерухомого  майна,  а  також  правочинів  щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації,  провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін  відповідного  правочину.

Нотаріусом посвідчуються наступні правочини: договори купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, спадкові договори, іпотеки, позики, найму (позички), шлюбні договори тощо. Договори найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) строком на три роки і більше, а також договори найму (оренди) транспортного засобу за участю фізичної особи також підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються нотаріусом за умови подання документів, що підтверджують право власності (довірчої власності) на майно, що відчужується або заставляється, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів:

  • нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором;
  • свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів);
  • свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
  • свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна;
  • свідоцтвом про право на спадщину;
  • свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;
  • договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
  • договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;
  • договором про виділення частки в натурі (поділ);
  • іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
  • рішенням суду.

 

Право довірчої власності підтверджується договором управління майном.

Крім правовстановлюючого документа на житловий будинок, квартиру садибу та інше нерухоме майно, якщо воно підлягає реєстрації, нотаріусу додатково подається Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Щодо підтвердження права власності на земельну ділянку:

До 01.01.2013 року основним документом, який посвідчував права на землю був державний акт на право власності на земельну ділянку.

З 01.01.2013 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав не нерухоме майно та їх обтяжень» в новій редакції передбачає, що право власності, серед іншого, на земельні ділянки посвідчує свідоцтво про право власності на нерухоме майно, з метою  підтвердження виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Також з 01.01.2013 року набув чинності Закон України «Про державний земельний кадастр», відповідно до якого видання державних актів на право власності на земельну ділянку припиняється. Замість них документом, що посвідчує право власності, стало свідоцтво на право власності. Державні акти, видані до 1 січня 2013 року, залишаються чинними й надалі посвідчуватимуть права на земельні ділянки.

Таким чином, на сьогодні, права власності на земельну ділянку посвідчуються державним актом, свідоцтвом про право власності, право користування – договором оренди та договором суперфіцію. При відчуженні земельної ділянки нотаріусу також подається Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку для підтвердження факту реєстрації прав на неї.

Якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда тощо збудовані (або будуються) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, в посвідченні договору відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна відмовляється.

З метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною нотаріус вимагає подачі йому довідки про склад сім’ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання.

У разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.

При посвідченні правочинів щодо відчуження нерухомого майна нотаріусом вимагається оціночна вартість такого нерухомого майна, яка визначена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання приватної форми власності, виключним видом діяльності якого є оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (у тому числі правочинів, що підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації), який отримав сертифікат суб’єкта оціночної діяльності за напрямом оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, та інформація про якого включена до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності за напрямом оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.